Вторичное жильё в Испании дорожает быстрее новостроек

За год к июню 2026 года вторичное жильё в Испании подорожало на 12,9%. Новостройки — на 7,4%. Обе цифры взяты из одного индекса, опубликованного Национальным институтом статистики Испании (INE) 7 сентября 2026 года: разрыв в 5,5 процентного пункта направлен не в ту сторону.

Столбчатая диаграмма годового роста цен на жильё в Испании к июню 2026 года. Столбец вторичного жилья, 12,9%, примерно в 1,7 раза выше столбца новостроек, 7,4%, разрыв составляет 5,5 процентного пункта. Внизу: 79,2% сделок приходится на вторичный рынок, затраты работодателя на труд выросли на 4,8%, самый медленный регион — 9,5%.

Перевёрнутая логика

Обычно темп задаёт новое строительство. Построить дороже, чем купить готовое: земля и труд оплачиваются по сегодняшним ценам, поэтому индекс новостроек, как правило, идёт впереди. В Испании так и было каждый квартал с конца 2022 до конца 2024 года. С середины 2025 года картина перевернулась, и два последних квартала разошлись ещё сильнее: 4,4 пункта в первом квартале 2026 года, 5,5 — во втором. Путь не был ровным. В четвёртом квартале 2025 года разрыв сужался до 1,9 пункта.

Второй квартал сам по себе говорит о том же: вторичное жильё прибавило 3,7%, новостройки — 1,0%.

Дефицит ложится на старый фонд

Механизм — предложение, и в стройке его нет. За год к сентябрю 2025 года было достроено около 83 500 домов против 226 000 новых домохозяйств, образовавшихся за тот же год (CaixaBank Research, 10 апреля 2026 года). Почти все покупки приходятся на уже существующий фонд: из 167 934 домов, проданных во втором квартале 2026 года, 133 015 были вторичными — 79,2% сделок, по данным испанской палаты регистраторов Colegio de Registradores (26 августа 2026 года).

Зарплаты сильно отстают

Затраты работодателя на час труда выросли на 4,8% во втором квартале 2026 года (INE, 8 сентября 2026 года) против роста индекса цен на жильё на 12,2%. Это в два с половиной раза быстрее, но сравнение иллюстративное, а не показатель доступности: одно — цена актива, другое — издержки работодателя. Самый медленный регион, Наварра, прибавил 9,5%.

Одно честное ограничение: IPV — индекс цен сделок, построенный на нотариальных актах, поэтому состав проданного жилья меняется каждый квартал. Иностранцы купили 16% жилья во втором квартале 2026 года, и если эти деньги концентрируются на побережье, индекс растёт даже там, где цены отдельных домов стоят на месте.