Жильё в Португалии подорожало на 16,5%, а продажи падают третий квартал подряд

За год ко второму кварталу 2026 года жильё в Португалии подорожало на 16,5%: сильнее, чем в любой другой стране ЕС, приславшей данные, и в 3,5 раза быстрее совокупного показателя ЕС в 4,7% (Eurostat, 1 октября 2026 года). За тот же квартал число проданных домов упало на 6,4%.

Две диаграммы. Слева: годовой рост цен на жильё во втором квартале 2026 года. Столбец Португалии +16,5% — самый длинный, примерно в 3,5 раза длиннее столбца ЕС +4,7%, далее Болгария 15,5% и Литва 14,3%; отрицательные столбцы у Франции −0,8%, Люксембурга −2,2% и Финляндии −2,7%. Справа: три квартала по Португалии, рост цен над линией 18,9%, 17,8% и 16,5% и продажи под ней −4,7%, −8,7% и −6,4%.

Поле плотнее, чем кажется по множителю

Второй результат у Болгарии — 15,5%, третий у Литвы — 14,3%. Цены снизились в трёх странах: сильнее всего в Финляндии, на 2,7%, затем в Люксембурге на 2,2% и во Франции на 0,8%. Между верхом и низом таблицы — 19,2 процентного пункта. Греция данных не прислала, так что Португалия лидирует среди 26 стран, которые их прислали.

Совокупные 4,7% приукрашивают разрыв. Это взвешенный показатель, и вниз его тянут Германия с 0,6% и Франция с −0,8%. Испания и Румыния с 12,1%, Латвия с 11,4%, Хорватия с 12,7% и Словакия с 13,6%, а вместе с ними Литва и Болгария — все оказались в двузначной зоне. Португалия возглавляет плотное поле, а не стоит в нём одна.

Цены вверх, продажи вниз

С апреля по июнь в Португалии продали 40 142 дома — на 6,4% меньше, чем годом ранее (INE, 22 сентября 2026 года). Это третье годовое падение подряд: 4,7% в четвёртом квартале 2025 года, 8,7% в первом квартале 2026 года и 6,4% сейчас. Рост цен за те же три квартала составил 18,9%, 17,8% и 16,5%.

Сумма этих сделок — 10,7 млрд евро, на 4,2% больше при 6,4% меньшего числа домов. Средняя сделка выходит около 266 000 евро, примерно на 11% выше прошлогодней: это мой расчёт, а не опубликованная цифра, и он сопоставляет общую стоимость по всем секторам с общим числом сделок по всем секторам. Денег на рынке стало больше. Самого рынка — нет.

Кто ещё покупает

Индекс вытянуло вторичное жильё. На него пришлось 80,5% сделок — 32 307 домов, — и цены на него выросли на 18,0% против 12,3% у новостроек. Домохозяйства купили 87,0% всего объёма, 34 935 домов, что на 7,3% меньше, чем годом ранее.

Покупатели с налоговым резидентством за пределами Португалии взяли 1 890 домов — 4,7% сделок, на 10,3% меньше, чем год назад, — почти поровну между Евросоюзом (946) и остальным миром (944). Эта категория уже, чем подсказывает выражение «иностранные покупатели»: в неё попадают португальские эмигранты и компании, зарегистрированные за рубежом, и не попадают иностранцы, которые живут в Португалии и платят там налоги.

С первого квартала ко второму продажи выросли на 6,4%, а стоимость сделок — на 7,8%, так что падение видно в сравнении год к году, а не от квартала к кварталу. Разрыв с ЕС сузился до 11,8 пункта с 12,7 — и только потому, что замедлилась Португалия: показатель ЕС тоже снизился, с 5,1%. Сам индекс гедонический, он считается по двум смежным кварталам и учитывает качество проданного жилья, поэтому 16,5% — не артефакт того, какие именно дома перешли из рук в руки. А вот 11% по средней сделке — артефакт, и, вероятно, он смещён в сторону, обратную очевидной догадке: новостройки дороже, а их доля в числе сделок немного выросла.